企业：巨量供给打破平衡将引发持续降价 专家：增量供应只占１０％可以接受

　　９０００亿保障房投资对开发商是福是祸？

　　 继建设部公布９０００亿元全国保障性住房投资计划后，北京市继而宣布，２００９年保障性住房将达１２３０万平方米。
 
 
 
这是政府完善住房保障体系，启动房地产市场需求，拉动国内经济的一个值得购房人期待的庞大计划。而随着这一计划的推出，房地产业界表情喜忧不一。

　　 几年前，在全国房价一路高歌猛进时，房地产业界不少“腕级”人物合力呼吁，政府不应对商品房市场，特别是商品房的房价进行政策干预，而应该完善国家住房保障体系，投资保障性住房。当时很多人认为，政府方面要从财政拿出足够的钱做这件事似乎很难。然而，中央政府已经意识到，房改初期所主张的“人人拥有住房”的理念难于满足低收入者和大量被称为“夹心层”的住房需求，政府必须通过完善住房保障体系，进而实现“人人有房住”的现实目标。国际国内经济形势的变化使启动楼市内需凸显，然而也推动了保障性住房投资的进程。就在此前，房地产界还在为如何救市争论不休时，９０００亿元全国保障性住房投资计划“重锤”终于落定。人们看到，针对房地产市场的政策调整，政府没有放松开发环节的银根，没有放松二套房贷，而是将资金集中投向保障性住房。对此房地产界做出不同反应。

　　 房产巨头潘石屹近日向多家媒体表示，未来住宅房价将受到政府７００万套保障房的压力巨大。未来三年９０００亿元的投入，建７００万套保障房，这是巨大的供应。普通住宅市场基本被保障房占领了，仅存的普通住宅在成本方面也无法与保障房站在同一起跑线上。北京从现在开始，普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅，面临着巨大降价压力。他认为，这些普通住宅价格会降到略比周边保障房高一点。

　　 根据北京市房地产交易管理网数据，目前可售住宅期房１１万套，未签约现房住宅为３．３２万套。很多开发商对未来商品房市场感到忧心。潘石屹认为，在过去几年时间房产库存消化期基本都在一年左右。但如果政府再每年推出１０万套保障房，市场供求关系的平衡就被打破了，不仅是数量上，还会在房价上反映出来。

　　 开发商眼下非常关心政府是否能放开对购买二套房的贷款限制，自宏观调控以来其呼声不断。潘石屹提出，中国城市住房自有率已经超过了８０％。而其他占２０％，保障房就可以将其覆盖了。潘石屹不乐观地认为，如果再限制家庭购买第二套住房，不仅居住条件无法得到改善，而且需求得到抑制，市场会持续萎缩，就会影响社会稳定。

　　 然而有专家分析，从数字上来看，全国保障性住房三年投资９０００亿元，是一个很庞大的规模。但实际上，每年投资只有３０００亿元。２００７年，全国房地产投资是２．５亿元，２００８年房地产投资的增幅约２０％，即２００８年房地产投资规模约３万亿元，３０００亿元保障性住房只相当于房地产投资规模的１０％，这个比例是适当的，并没有业内想像的那么可怕。

　　 相对而言，北京市的保障性住房建设规模稍大。有数字表明，北京市２００９年预计新建住房２８３０万平方米，比２００８年增加８０万平方米。其中，４０％以上都是保障性住房，共计１２３０万平米。其中，廉租房、经济适用房、限价房等将建８５０万平方米，其他政策性住房３８０万平方米。２１世纪不动产高级分析师孟奇分析，“其他政策性住房”实际上就是中央在京部委、军队和北京市机关等建设的保障性住房，这类住房一直是存在的。而８５０万平方米廉租房、经适房、限价房占新建住房的３０％，规模正常，并也在可接受范围。

　　 孟奇认为，廉租房、经济适用房是封闭运行，对市场化的商品房影响不大，相对的限价房对那些价位不高的普通商品房会有一定冲击。交通、环境和设计没有优势的普通商品房未来面临较大考验。

　　 目前楼市最缺乏的仍是信心的确立。孟奇认为，包括９０００亿保障性住房在内的４万亿投资计划，除了对经济的直接拉动作用外，很重要的是有助于人们增强对未来经济发展的信心。房地产业作为国民经济的支柱产业，不仅仅体现于保障性住房的建设，而更重要的是房地产市场化的推进，对此，中央政策并未有丝毫改变。房地产市场在经过一段时期的政策消化之后，商品房交易量将呈恢复性增长。